국내 리츠 장,단점 총정리 및 리츠별 투자 부동산 알아보기 SK리츠/디앤디/이지스/ESR켄달/롯데리츠/신한알파

리츠는 (REITs) Real Estate Investment Trusts의 약자로 부동산 투자신탁입니다. 리츠의 종류에는 사모 리츠와 공모리츠 그리고 공모리츠가 주식시장에 상장하게 되면 공모상장리츠가 되며 이렇게 세 가지로 나뉩니다. 우리가 살 수 있는 리츠는 공모상장리츠입니다.

 

리츠의 가장 중요한 장점

먼저 리츠(REITs)는 앞서 언급한 바와 같이 우리가 일반적으로 구매가 가능한 리츠는 공모상장리츠입니다. 상장이 되어 있다는 것은 주식시장에서 거래가 가능하다는 것입니다. 따라서 일반 주식처럼 간단히 매수, 매도가 가능합니다.

 

첫 번째 장점으로는 소액으로 부동산에 투자가 가능하다는 것입니다. 

주식시장에 상장되어 있는 리츠 상품에 투자할 수 있고, 일반적으로 부동산에 투자하기에는 일정 이상의 자금이 필요하지만 리츠 상품의 경우에는 소액으로도 가능하며, 이는 부동산에 투자하는 방법 중 단 돈 몇 천 원으로도 건물의 주주가 될 수 있습니다. 리츠의 개념은 내가 구매한 만큼의 부동산을 소유하고 있다는 것입니다. 약 5천 원짜리 1 주의 리츠 주식을 2주 갖고 있다면 만 원어치의 부동산을 소유하고 있다는 뜻입니다. 이러한 개념은 Equity라고도 하는데 주주의 지분과 자기 자본을 뜻하는 말로 지분 투자의 개념으로 설명할 수 있습니다. 현재 국내에서 거래가 가능한 리츠 상품은 15개의 상품이 있으며 이는 대부분 만 원 안 판으로 1주를 매수할 수 있습니다. 이렇게 저렴한 가격에 형성이 되어 있어 많은 사람들이 투자하기 편하며 또 가격이 낮은 만큼 진입장벽이 낮아 주주의 수도 굉장히 많습니다.

 

두 번째 장점으로는 월세를 배당으로 받을 수 있다는 것입니다.

일반적으로 우리가 건물주를 꿈꾸는 이유는 매달 들어오는 임대료 즉 월세 수익을 꿈꾸기 때문입니다. 매달 고정적인 수입이 있을 경우 그만큼 든든하고 현금 흐름이 좋아지게 됩니다. 따라서 이러한 것들은 주식시장보다 훨씬 안정적인 수입을 기대할 수 있습니다. 또한 리츠는 존재 자체가 주주에게 배당을 주기 위해 만들어진 회사입니다. 따라서 투자한 부동산에서 나오는 수익의 90% 이상을 주주들에게 배당하도록 법적으로 보장이 되어 있습니다. 우리가 투자한 몫만큼을 배당으로 받을 수 있는 것입니다. 국내의 리츠 상품은 대부분 반기배당입니다. 1년에 약 2번 받을 수 있습니다. 사실상 월세를 받는다는 느낌은 없지만 미국의 리츠의 경우 월배당을 하는 리츠 상품이 있기도 합니다.

 

세 번째 장점으로는 예금보다 수익성이 높으며, 주식과 비교했을 때 안정적이다.

주식 시장과 비교했을 때 변동성이 커 부담이 될 수 있습니다. 그리고 은행에 예금을 하는 것은 예금의 금리는 턱없이 적은 수준이기 때문에 수익성을 고려해보았을 때, 예금과 주식 투자 사이에 어느정도 안정적이고 꾸준한 연 5~6% 정도의 배당 수익을 받을 수 있기 때문에 장점이 될 수 있습니다. 결국에는 '은행 예금은 별로고, 주식에 투자하기엔 변동성이 너무 불안하다' 할 때, 리츠 상품이 그 사이의 간격을 채워줄 수 있습니다.

 

리츠(REITs)의 단점

첫 번째 단점으로는 다양한 요인에 의해 영향을 받을 수 있다는 것입니다.

부동산이라는 기초자산이 있는 종목이지만 이는 주식시장에 상장되어 있어 주식 시장에 따른 매수자와 매도자의 상황이나 경제 상황, 금리 더 나아가 장기적으로는 부동산 시장에까지 영향을 받습니다. 앞서 언급한 장점 중에 거래가 용이하다고 한 것은 장점이자 단점이 될 수 있습니다. 단기적으로는 주식 시장에 영향을 많이 받으며, 장기적으로는 부동산 시장에 영향을 받습니다.

 

두 번째 단점으로는 리츠라는 상품 자체는 부동산에 기초하고 있기 때문에 부동산의 고유 리스크를 갖고 갈 수 밖에 없다는 것입니다.

부동산은 주주들이 투자한 자금 이외에도 대출을 활용하여 매수하는 경우가 있습니다. 리츠 회사에서 대출을 활용하여 부동산을 매입하는 경우 금리 상승에 따른 대출 이자 상승은 리스크가 될 수 있습니다. 당연하게도 금리가 상승한 상황에 대출 이자가 늘어나면 주주가 받게 되는 배당 수익률은 그만큼 빠질 것입니다. 따라서 부동산 시장과 금리 상승 등 다양한 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다.

 

세 번째 단점으로는 잘 모르는 부동산을 매입하여도 믿고 따라갈 수밖에 없다는 것입니다.새로운 건물을 담으려고 할 때에는 대부분 유상증자를 하게 됩니다. 유상증자란 주식을 추가 상장하여 자금을 조달하는 것인데 쉽게 말하면, 주식을 더 발행하여 신주를 돈을 내고 사는 것을 말합니다. 유상증자는 대부분 주가에 악영향을 미치는 경우가 대부분인데 이런 것을 할 때에는 주주로서 대부분 이런 유상증자 요구에도 응해줘야 합니다. 또한 오래 보유하고 있던 부동산을 매각하고 새로운 부동산을 담으려고 할 때에도 우리가 일반적으로 잘 매매하지 않는 오피스, 상가, 빌딩 등을 거래하다 보니 정확히 알 수 없다는 것이 단점이며 또 이러한 부분은 회사를 믿고 따라갈 수밖에 없는 것입니다.

 

배당 자산으로서 리츠를 활용하는 방법

자산 배분을 할 때에는 배당 자산을 어느 정도 확보하는 것이 필요합니다. 배당 자산을 확보해 현금 흐름을 어느 정도 확보한다면 배당금을 통해 적극적으로 주식에 투자할 수 있게 되며 복리 효과도 누릴 수 있게 됩니다. 리츠 투자를 알아보고 있는 이유도 대부분 이러한 이유일 것입니다. 국내에 상장되어 있는 공모상장리츠는 15개의 상품이 있는데 이는 반기마다 배당을 하는 연 2회 배당이 가장 많은데, 배당을 주는 날짜가 다 다르므로 이를 잘 활용한다면 거의 매달 배당금을 받을 수 있도록 세팅할 수 있습니다.

 

 

월별 배당하는 시기에 따른 리츠 상품 구분

• 1월 : X
• 2월 : X
• 3월 : NH프라임 / 미래에셋맵스 1호 / 이지스레지던스
• 4월 : 롯데 / 제이알 글로벌 / 코람코 에너지플러스
• 5월 : 이지스 밸류플러스
• 6월 : 신한 알파
• 7월 : X
• 8월 : NH 프라임 / 미래에셋맵스 1호 / 코람코 에너지플러스
• 9월 : 롯데 / 이지스 레지던스
• 10월 : 제이알 글로벌
• 11월 : 이지스 밸류플러스
• 12월 : 신한 알파

 

▶간단하게 알아보는 리츠 상품별 투자 부동산

 

신한 알파 리츠 : 판교 크래프트 타워, 신한 L타워, 삼성화재 역삼빌딩, 용산 더 프라임타워, 남산 트윈시티 등 오피스 빌딩이 주를 이룹니다.

 

롯데 리츠 : 롯데 리테일이기 때문에 롯데 마트, 롯데 백화점, 롯데 아웃렛 등이 입점해있는 건물이 있습니다.

 

NH프라임 리츠 : 서울역 스퀘어, 삼성 SDS 타워, 삼성물산 서초사옥, 강남 N 타워 등 초대형 오피스 빌딩의 지분을 사는 재간접 리츠입니다.

 

이지스 밸류플러스 리츠 : 태평로 빌딩, 여주 쿠팡물류센터 등 서로 다른 성격의 부동산이 함께 들어있습니다.

 

미래에셋맵스 제1호 리츠 : 광교 센트럴 푸르지오 시티 상업건물이 있습니다.

 

이지스 레지던스 리츠 : 더샵 부평, 홍대 코 리빙 복합시설, 디어스 명동 등 이름에서 알 수 있듯이 주거 관련 부동산을 가지고 있습니다.

 

제이알 글로벌 리츠 : 벨기에 있는 브뤼셀 파이낸스타워 하나 들어있습니다. 그리고 이 건물의 임차인은 벨기에 연방정부입니다. 정부가 2034년까지 임대차를 못 나가는 조건으로 있다고 합니다.

 

코람코 에너지플러스 리츠 : 주유로 리츠로 전국에 있는 187개의 주유소를 담고 있습니다.

 

ESR 켄달스퀘어리츠 : 물류 리츠로 부천, 고양, 용인, 이천 등 물류센터 등을 담고 있습니다.

 

디앤디 플랫폼 리츠 : 다양한 종류의 건물을 담는 멀티섹터이며 세미콜론 문래, 백암 FASSTO 1 센터, 글로벌 이커머스사 일본 허브 물류센터 등이 들어있습니다.

 

SK리츠 : SK서린빌딩, SK주유소 116개를 갖고 있으며, 우리나라 리츠 최초로 분기배당이 가능합니다.